必見!ハワイの商業不動産・ビジネス売買情報満載の検索サイト「SCOOP」はこうして使いこなす!

更新日 2020.01.15

ハワイでのビジネスをご検討の方必見!日本語でハワイの商業不動産や事業売買案件が検索できる、プラットフォーム「SCOOP(スクープ)」。昨年この登場は業界内でも大きな話題となった。今日は登録方法や、データの見方、使い方などをさらに詳しくお伝えしたい。

目次

リアルセレクト・インターナショナルが、日本の投資家とハワイの投資物件をつなぐ

リアルセレクト・インターナショナルが立ち上げた、ハワイ初の商業不動産とビジネス売買のプラットフォーム「SCOOP(スクープ)」について、同社代表、フランク・クラークさんにその立ち上げにかける思いをインタビューし、読者からも反響をいただいた。ハワイへの投資に興味がある日本の投資家が、ハワイの投資案件をまとめてみられる初のポータルである。


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はじめての方にとってはハードルが高く思える海外不動産投資や事業買収の情報が、すべて日本語で検索できる、ということが画期的だ。


・ハワイに投資物件を探している
・ハワイにビジネス進出、出店したい
・ハワイで会社や事業を買収して、Eビザを取得して移住したい

 

この中のどれかに当てはまるなら、ぜひチェックしていただきたいサイトとなっている。

今日は登録方法や、データの見方、使い方などを詳しくお伝えしたい。

SCOOPへの登録の仕方

SCOOP(スクープ)でハワイの商業不動産の詳細情報は無料で見れるが、まずは無料会員登録の必要がある。初期画面は、英語で表示されるので、上部メニューの「Language」から、日本語を選択。
 


その上で、再び上部メニューより、「ログイン」を選択する。
「ログイン」もしくは「新規のお客様ですか?今すぐ登録」のリンクを選択。 
 



初回のみ、ユーザー情報登録、アカウント作成が必要となる。



ログインが完了すれば、ハワイの商業不動産やビジネス売買の最新情報にフルアクセスできるようになる。
 

SCOOPに掲載されている、物件情報のタイプについて

「SCOOP(スクープ)」に掲載されている情報は、3つのカテゴリーに分かれている。
赤枠で囲んだ「販売」「賃貸」「商業販売」の3つだ。

  • 「販売」は、土地や建物の完全所有権付き物件の売買のこと。
    不動産やビルオーナーになるタイプの投資物件を探している人はここがスタートになる。
     
  • 「賃貸」は、いわゆる貸店舗や、貸しオフィス、貸しスペースなどの物件のこと。
    ハワイにビジネスを展開したい、出店をしたいという方はここから検索してみては。
    ただし、既存の設備やライセンスなどを含めて借りるいわゆる”居抜き”物件では、毎月の家賃とは別に日本的の礼金のような”プレミアム”がつくことがある。プレミアムについては後ほど詳しく説明する。
     
  • 「商業販売」は、いわゆる会社や事業のM&A、企業買収・事業買収のこと。
    既存の事業、すでに売り上げが立っている事業を買収することで、スムーズなEビザ(投資家ビザ)取得の可能性が高まる。これは、ハワイ移住のためにEビザ(投資家ビザ)を取得したいという方が最初に検討すべきステップとなる。こちらもプレミアムが付く物件がある。

日本ではなじみのないハワイ商業不動産の「プレミアム」とは?

まずプレミアム(キーマネーとも言われる)とは一言でいうと日本の「礼金」のように契約時に払いきり、返却されないものである。敷金のように後々戻ってくるものは「デポジット」と呼ばれる。


商業不動産物件にプレミアムが付く場合、いくつかのパターンがある。
 

  • FF&E(フィクスチャ―ファシリティ&イクイップメント)
    内装・家具・厨房機器などのこと。居抜きの場合、賃貸であっても、ビジネス売買であっても、全テナントや現オーナーが投資した金額やその価値によってプレミアムが設定される。スケルトンの賃貸店舗を借りて、ゼロから工事や厨房設備などに投資する時間と費用と比較した際、プレミアムを払うことが妥当か?という計算が必要になる。
     
  • GOODWILL(のれん代)
    大手チェーンやすでに人気の店舗を事業買収する場合に多い。ブランド力やリピート客・固定客がついている評価・評判も価値と考えられる。Intangible assetsともいわれる。
     
  • LEASE(リース・長期賃貸
    事業買収やプレミアムを払って賃貸を引き継ぐ場合、現在契約中の長期賃貸・リースを引き継ぐことになるわけだが、立地やリースの条件・残り期間・更新の可能性などを加味した価値も、プレミアムの要素となる。
    集客がしやすい一等地、メインの通り沿い、有名なビルなど出店すること自体が難しい人気の場所にある物件は、高いプレミアムが付く場合がある。
    新規で契約する場合は、その契約期間や条件をいかに交渉できるかが鍵となる。

    ワイキキ内部の商業不動産物件は、土地建物の完全所有権付きの「販売」物件は極端に少ない。ワイキキという世界的に価値の高い場所の不動産オーナーがその所有権を手放なすケースは少ない。おのずと、ワイキキ内の商業物件はリースホールド(借地権物件)物件になることが多い。

そのほか、こういった用語も出てくることがある。

  • Cap rate(キャップレート) 期待利回りのこと。純収益÷取得価格(純収益とは、総収入から管理費や修繕費などの経費を引いたもの)
  • Base rent(ベースレント) 基本賃料のこと。1スクエアフィートあたりいくら、という表記が一般的。ベースレント×スクエアフィートで算出。契約によっては、基本賃料+売上の何%というケースもある。
  • CAM(コモンエリア・メンテナンスフィー) 共益費。今後、大きな修繕や工事の計画がないかも要チェック。
  • RPT(リアルプロパティ・タックス)固定資産税。
  • ライセンス 飲食店の場合なら、アルコール販売のライセンスがついてくるかどうかなど、運営上必要な免許の有無。ハワイではアルコール販売ライセンスの取得に苦労した話は特によく聞く。新たに許可申請が必要な場合、契約前に州の規定を先に確認すること。
  • パーキング パーキングの有無、台数

いくつか実例をご紹介
 

実際の売出中の物件をご紹介しながら、SCOOPの見方を具体的にご説明しよう。
 

ケース1
地元の住人から人気のある、2002年創業の老舗寿司レストラン「Kuru Kuru Sushi」の企業売出の情報
 

前述の「商業販売」の金額が$1,600,000。ここには、2店舗分の居抜き物件の情報と現状の稼働状態が掲載してある。全ての案件がE-2(投資)ビザの取得申請可能というわけではないので、この記載で判断頂きたい。

その他の詳細、この金額に含まれる内容、家賃・共益費・リースの契約期間などは記載がないので、E-2(投資)ビザを検討している方は是非直接お問い合わせを。
 

ケース2
カイムキにある人気の「ヴィアジェラート」のワード店の居抜きのビジネス売出物件


プレミアムは$100,000。毎月の家賃は$10,000とのことだが、共益費や、リースの残り期間など細かいことが書かれていないので、わからないことがあれば info@scoopusa.com  に気軽聞いてみよう。

ケース3
ロイヤルハワイアンセンター内3階にある高級タイ料理店、「ノイタイキュイジーヌ」の賃貸物件

「賃貸5,500万円」となっているが、これは毎月の賃料でなく、この賃貸物件の「プレミアム」を意味している。
「売りレストランとリースの引継ぎの465㎡ある物件。備品や付属品も全部ついている完全引き渡し」とのことで、ロイヤルハワイアンセンターというワイキキの一等地に、高級な内装・厨房機材も込みで賃貸リースを引き継ぐという価値を換算したプレミアムとなっている。この情報内には、リース条件(毎月の家賃や共益費等)が入っていないので、詳しい情報はお問合せしていただきたい。


 

SCOOPはあくまでハワイ商業不動産やビジネス売買のプラットフォームであり、リアルセレクト・インターナショナル以外の不動産会社の持っている案件も掲載されている。よって、掲載されている案件ごとに、情報が詳細なものも、そうでないものも混ざってくるため、ご興味があった場合にはまずその詳細をリアルセレクトインターナショナル社にお問合せをすることをおすすめする。

お問合せは各案件の下記のお問合わせメールアドレスへ、案件名を書いて、メールをお送りいただきたい。
お問合せメールアドレスはこちら → info@scoopusa.com  



 

リアルセレクト・インターナショナル代表のフランク・クラークさんによると、

ハワイへの投資をお考えの方への最初の入り口として、今までハワイになかった初の商業不動産とビジネス売買のポータルサイトSCOOP(スクープ)を立ち上げました。ドル資産として安全性の高いハワイへの投資を考えているが、まとめて情報を取ることが難しいという不満を、SCOOP(スクープ)が解消します。

事業売却を考えているオーナーの中には”いい買い手がいるなら事業を売りたいが、表立っては探したくない”という考えの方もいます。想い入れがある方の事業ほど筋がよく、表には出てこないと言えます。そういったSCOOPにも出てこない潜在的な案件は、投資意欲と投資資金がある方にのみコンフィデンシャルに共有させていただいています。ぜひリアルセレクト・インターナショナルにご相談下さい。


とのこと。

またリアルセレクト・インターナショナル社では、契約前の詳細なデューディリジェンスも請け負っており、成功可能性の高い投資へのサポートをしてくれる。

 

2020年計画の中で、海外投資やハワイ進出、Eビザ取得を考えている方、ぜひ今から動きだしてみよう。


リアルセレクトインターナショナル社 
フランクさんへのお問合せはこちらからどうぞ!>>

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