ハワイ(ホノルル)現地時間
7/24(月)20:54
Vol.30 [7/17-10/15]
ハワイに住む表紙・パークレーン/ワイエア 超高級物件の驚くべき全貌
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築40年、50年のコンドミニアムが値上がりするハワイ。そんな、日本ではなかなか考えにくい現象を支える理由の一つが 行き届いた管理にある。日本とは多少異なるコンドミニアムの管理を解説しよう。

日本とは異なる ハワイの管理の仕方
 コンドミニアムを管理するにあたり、大きくは①所有者(=管理組合員)②理事会員(ボードメンバー)③管理会社④管理人(レジデント・マネージャー)が関わることになる。
 理事会員はコンドミニアムの所有者の中から立候補した人、または推薦された人が選挙や信任投票などによって選出される。そして、その管理組合員がどの管理会社に任せるかを選び、管理を委託し、さらにコンドミニアムのルール(ハウスルール)の設定・承認やその運用の適正性を監視する役割も持つ。
 管理会社は、コンドミニアムがその価値を保ち、安全に住人が暮らせるように建物、環境全般を維持、管理する役割を担う。ただ開発・建設した会社と関連のある会社が、そのコンドミニアムを管理することは法律で禁じられており、独立性が保たれる仕組みになっている。管理会社の役割は●管理費の管理●管理組合員の選出、投票や報告会のスケジュール管理や会議設定●中・長期の修繕計画立案●管理費の算出●建て替えのための資金計画など多岐にわたる。しかし、管理会社には管理人の役割はなく、管理組合員が承認する管理人が別途雇われ、コンドミニアムの管理に当たる。
 管理人の役割は、共有施設の管理や住人の安全を守り、住人の不都合を少なくし、物件の価値を保つことにある。さらに管理人は研修や情報共有の機会のあるIREM(The Institute of Real Estate Management)やCAI(Community Associations Institute)などの不動産管理協会に属している人が多く、専門性が担保される仕組みになっている。

上写真)「ホクア」のレジデント・マネージャーDuane A. Komineさん。歴27年のベテランだ。
日本より高額に感じられる 管理費には何が含まれる?
 管理費に含まれるものは●管理人やセキュリティ、設備保守人員の人件費●プールや庭園など共有施設の設備維持費●長期修繕積立費●コンドミニアムの建物自体に対する火災・損害保険●上・下水道費などが含まれる。また、コンドミニアムによっては、●電気代●給湯費●セントラルAC(冷房費)●駐車場費用などが含まれている場合もある。長期修繕積立費には、外壁や共用施設の保守・塗装やエレベーターの交換、各戸のベランダ(ラナイ)の補強工事などの他に、将来建て替えが起きることも想定された費用が含まれており、コンドミニアムの安全と美観が常に保たれるように計画された費用となっている。
 管理費や長期修繕積立費は、各コンドミニアムによって含まれるものが大きく異なる場合もあるため、購入時には物件価格だけにとらわれることなく、毎月の維持管理として発生する管理費にも目を向けることをお勧めしたい。

プール、ジャクジー、フィットネス、サウナ。バーベキュー場など共有施設の管理運営は、レジデント・マネージャーの手腕によって左右するともいわれる。
2015/4/15発行 ハワイに住む掲載記事