ハワイ(ホノルル)現地時間
4/27(木)14:28
Vol.29 [04/17~07/16]
ハワイに住む表紙・ハワイで住みたい街5つの共通点
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・隣島の不動産事情 ハワイ島&カウアイ島
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ハワイでの物件購入売却管理。仕組みなどでどうやら違いがあるようだ。不動産エージェントの皆さんに聞いてみた。 日本との違い、アメリカ本土との違いに加え、ハワイの中でも隣島との違いもあるようである。

日本とハワイの不動産ルール 違いを把握しておくと安心です
 まず物件を探そうとする際、日本では業者が情報を抱え込むと言う伝統が根付いており、不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワーク・システム(レインズ)の構築により情報の一元化を試みているものの、実際には情報検索は多様化しています。一方、ハワイ、オアフ島ではホノルル不動産協会の専門サイトで協会加入業者全員が同じ情報を共有し高度な一元化が進んでいる為、どの不動産屋をまわっても、検索条件が同じなら得られる情報は全く同じものになります。購入の際には、ハワイでは売主と買主の間で不動産売買代金の授受と所有権移転を同時に行うエスクローという中立的な会社が存在し、未入金のまま所有権を渡すなどの事故を防ぐ役割をしています。また、ハワイには日本のように登記所に誰でも閲覧できる登記簿がなく、専門のタイトル・リサーチャーが登記所で情報を収集しタイトル・リポートと言う日本の登記簿に類似したものを作成します。ただ、タイトル・サーチャーの人為的ミスで買主に損害が発生する場合も予測できるため損害をタイトル・インシュランスという保険で補償するシステムが設けられています。物件を購入すると、日本のマンションでは 毎月管理費と修繕積立金の支払いがあり、修繕積立金の範囲は修繕・改修全てにわたっています。ハワイでもコンドミニアムやタウンハウスには管理費の一部を積み立てる事が義務づけられていますが、日本の修繕積立金の範囲よりも狭く、外壁の修繕やロビーの改装といった設備に関連する修繕・改修項目以外については、アセスメント(特別付加金)が場当たり的に物件の所有者に請求されるシステムになっています。また不動産価値を構成する土地・建物の評価比率が大きく異なり、日本の不動産が土地の価値比率が高いのに比べてハワイでは逆に建物の価値比率が高い状況にあります。さらに日本では築20年以上の建物は殆ど無価値と言う概念が定着しています。一方ハワイでは20年経っても資産価値がかなり維持されており購入金額以上での再販も一般的です。その為、築20年以上の木造物件をハワイで購入し、日本の税法を利用し節税をする事も出来ます。  他にも「物件購入時の税法上の違い」「仲介手数料の支払義務の違い」「譲渡所得に対する源泉徴収税の有無」「不動産所有権の形態の違い」「取引時の本人確認の方法の違い」など、購入・管理・売却といったそれぞれの場面で日本とは異なる様々なルールがハワイには存在しています。

ハワイの不動産ルールは エージェントが説明いたします。
 日本では、購入物件に明らかな欠陥が発見された場合、売主が宅建業者の場合は2年間の瑕疵担保責任が生じます。この場合引き渡しから2年以内であれば買主は売主に対し賠償請求できますが、ハワイにはその制度はありません。代わりにインスペクションという調査システムがあり、成約物件でも第三者の徹底した調査で物件に問題ありと判断されればキャンセルができます。ハワイでは売主が物件に関する重要事実をすべて情報開示することが義務付けられているため、過去にあった問題なども徹底調査。購入時の仲介手数料も、売主・買主の両者が支払う日本に対し、ハワイでは通常、売主が売り手買い手両方の仲介手数料を負担します。また、日本で不動産購入時にかかる取得税がハワイにはないなど、買主が優遇されているのも特長。その他、ハワイの不動産取引はエージェント制。信頼できるエージェントを選ぶことも良い物件探しに欠かせません。

需要と供給のあり方が違うカリフォルニアとハワイ
  私が以前住んでいた南カリフォルニアとハワイでみた場合、 ハワイは一般的な居住物件にかかる固定資産税が南カリフォルニアのおよそ三分の一程度と大幅に低く設定されています(ただし投資物件はこの限りではありません)。また、ハワイの買手は、観光に来た際に購入する、別荘または貸出を目的に購入する、コンドホテルを購入し留守中は貸出すなど、別荘あるいは投資目的で不動産を購入する方が買手の多くを締めるのに対し、南カリフォルニアでは基本的に不動産物件は居住目的のものとなっていて、日本人は日系マーケットなどが充実した地域に集中して住んでいます。  さらにアメリカ本土の物件は景気に価格が影響されやすく一旦価格が下落すると回復が難しいのに対し、ハワイの物件は景気に左右されずリターンが望める優れた資産物件であることが、もっとも大きく違う点と言えます。

他島を選ぶ方のプライオリティはプライバシーと安らげる環境
 圧倒的に違うのが物件のスケールです。ワイレア、カパルア、アップカントリーといったマウイ島の高級別荘地に建つ一戸建は、多くの場合ゲートから住宅部分が見えないという外部から遮断された造りになっています。所有しているのはプライバシー重視の豪華別荘を求めるアメリカのセレブや欧米の富豪。移動はプライベート飛行機で行う物件オーナーも少なくありません。  日本人に人気のワイレアのコンドミニアムも、ユニット面積が広く、自然の中で広々と暮らす贅沢感があります。近くにはゴルフコースやショッピングセンター、多数のレストランがあり、様々な楽しみ方ができます。別荘物件にかかる固定資産税はオアフ島より高く設定され、投資やバケーションレンタル目的の物件に対してはさらに高い物件があることも把握しておくべき点です。またホノルル不動産協会で一部他島リスティングが閲覧可能になった現在も、すべての情報入手は難しいので、専門リアルターにご相談ください。

2013/10/16発行 ハワイに住む掲載記事