ハワイ(ホノルル)現地時間
6/22(木)21:01
Vol.29 [04/17~07/16]
ハワイに住む表紙・ハワイで住みたい街5つの共通点
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日本での不動産購入&売買とハワイでは 手順や手続きが異なることはお伝えしている通り。 では具体的にどのような違いがあるのか。 米国での取引に不可欠な「エスクロー」そのものの解説から、 取引完了までの流れのすべてを紹介する。

購入時
日本とハワイにおける 不動産購入の違いは?
 売主と買主がいるというその基本には変わりはありませんが、売買の過程に「エスクロー(escrow)」という中立の立場の保管会社が入ります。ハワイ州やアメリカ本土の西海岸の州ではこのエスクロー保管会社を使わずに不動産売買が行われることはまずほとんどないと言われています。アメリカ本土の中央部や東海岸の州の多くは、エスクロー保管会社とほぼ同様の業務を弁護士が担当。といったことからアメリカの不動産取引の多くは、売買完了まで第三者機関により中立を保たれた状況で、取引が正常に進むようになっていることが日本との大きな違いです。また不動産には「権原保険(Title Insurance)」を掛けるのが一般的です。権原保険とは「ある特定の不動産に対する保険規約によって確認された権利に関わる負担から発生する損失を免責するという同意書」。エスクロー保管会社とともに保険会社が不動産を調査したのち、その不動産がその持ち主のものであり続ける限り、規約の中で保証された権利に損害が生じた場合は、保険から金銭的補償が行われるという保険です。エスクロー保管会社を通してのみ購入できる保険で、これも日本にはない制度です。

不動産売買時の手順や 大まかな流れに違いはある?
別表「ハワイ州におけるエスクロー手順」にもありますが、大まかな流れとしては、まずは取引開始にあたりエスクロー口座が開設され、そこに売買契約書や必要書類、売買資金が預け入れられます。双方のリスクや不具合が精査され、改善または了解を取り付けたのち、税金や必要な支払いが行われ、取引が成立します。その間、それらを中立な立場で遂行するのがエスクロー保管会社なのです。現金での売買の場合の必要期間は30日から45日前後、ローンでの購入の場合は60日前後、商業用物件だと1~2年掛る場合もあります。
不動産エージャントからのコメント
マップビジョン不動産
201 Ohua Ave, T1-302 Honolulu, HI 96815
TEL:( 808)971-0101 Eメール:sales@mapvisionhawaii.com
岩佐健司(R)Kenji Iwasa

購入時は、物件を探し始める前から「おしゃべり好き」になることをお勧めします。何のための購入なの、どのようなものを希望しているのか、予算や購入後は誰がどのように利用する予定なのか等々、思いつくこと全てを不動産業者に話して、どんどん質問を浴びせてください。売却時ですが、物件を売り出すことは、お見合や合コンの席に行くことと同じと考えてみてください。普段着のまま、お化粧もせず、サンダル履きで出かけて相手の方に気に入ってもらえるでしょうか。第一印象が大事です。そのためにはリフォームが必要な場合もあります。腕が良くて、実績があり、安い改装業者を知っており、どのように改装すれば良いかを、業者選びも含めて提案できるかが不動産業者の力の見せ所だと思います。

レイハワイ不動産
2270 Kalakaua Ave, # 712 Honolulu, HI 96815
TEL:( 808)306-4580
ヒロコ・ブレンナ(R) Hiroko Brenna
詳しい情報はこちら

契約内容は、アメリカの場合オファー(購入契約書)を提出する時点ではまだ未確定条項がたくさんあります。それぞれの条項をひとつずつ期限以内に満たすことで契約を進める方式ですので、各条件をきちんと理解し、わからないところは自分のエージェントに質問をしておくことが必要です。また、高く売るコツですが、売主が設定した値段が市場価格から外れて高すぎる場合、売る期間(DOM-Days on the Market)が長くなります。高く値段設定をすればいいというものではなく、統計上このDOMが長くなればなるほど、実際の売値は低くなるということがわかっていますので、プロの意見に従い、どのような値段でスタートするべきなのかを、CMA(地域の最近の最高、最低および平均の住宅販売価格などの比較市場分析)をベースに正しく設定することが必要です。
売却時
そもそも「エスクロー」とは?
 「エスクロー」は代金の支払いと商品の受け渡しを第三者として中立を保ち、仲介するサービスのこと。不動産売買契約以外の取引にも利用されます。
エスクロー保管会社の責任業務は
①取引当事者と関係者からの指示遵守
②資金の取り扱いと保全
③当事者が認めた請求書の支払い
④全ての条件が満たされた場合の取引遂行の確認⑤取引当事者と関係者への  最終書類の作成・提供
⑥預け入れられた資金に関する処理と説明
で、取引当事者双方のリスクを限りなく小さくすることが業務の柱です。
 エスクロー保管会社は売主と買主それぞれに、エスクローインストラクションと呼ばれる指示書を渡します。そこにはエスクロー保管会社が売買取引を扱う際の売主と買主双方の義務と権利、エスクロー保管会社の義務と免責事項が記載されていますので、取引開始前に内容を理解することが大事です。

費用や税金について
 売買に掛る費用はコンドミニアムと一軒家とでは異なり、所有権と借地権でも異なります。一般的には一軒家と借地権の方が精査する内容が多く、費用が高くなる傾向にあります。登録費用(Recording Charges)も自宅用の場合は1%ですが、自宅利用以外の場合は1・5%となり、60万ドル以上の物件ではパーセンテージが上がります。また、居住者と非居住者(主たる居住地がハワイではない人)とでも税金が違い、非居住者の場合は、連邦と州に源泉徴収されます。所有形態によっても税率は違い、個人所有の場合と法人所有の場合の税率は異なりますので、同じ50万ドルの住宅でも、エスクロー保管会社から戻ってくる金額が異なります。
不動産エージェントからのコメント
スターツインター ナショナルハワイ・インク
Starts Plaza PH-C, 1953 S. Beretania St. Honolulu, HI 96826
TEL:( 808)947-2280
畑 華子(R)Hanako Hata
詳しい情報はこちら

物件を購入したら、細部に気を配ったきちんとした管理が必要です。定期的な補修も必要かもしれません。管理状態により、物件の保全状態が異なってくる可能性が高いため、売却時に大きな価格差となって表れる場合も考えられます。また売却する場合ですが、売却完了でその物件との関わりは終わりではありません。翌年に米国で確定 申告する必要があることを忘れないでください。日米での違いも多々あるため、単に物件売買に対する情報提供や実務遂行だけでなく、管理、運用、税務申告、場合によってはお客様のライフスタイルに合わせてタイムシェアに関する情報提供など、幅広く、また一貫したサービスが受けられる不動産会社を選ぶことも大切だと思います。

コールドウエルバンカー・パシフィックプロパティーズ
4211 Waialae Ave. Suite 9000 Honolulu, HI 96816
Cell:( 808)783-1320
長谷川千明(ジャッキー)(R) Jackie Chiaki Hasegawa
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購入時は、物件を探し始める前から「おしゃべり好き」になることをお勧めします。何のための購入なの、どのようなものを希望しているのか、予算や購入後は誰がどのように利用する予定なのか等々、思いつくこと全てを不動産業者に話して、どんどん質問を浴びせてください。売却時ですが、物件を売り出すことは、お見合や合コンの席に行くことと同じと考えてみてください。普段着のまま、お化粧もせず、サンダル履きで出かけて相手の方に気に入ってもらえるでしょうか。第一印象が大事です。そのためにはリフォームが必要な場合もあります。腕が良くて、実績があり、安い改装業者を知っており、どのように改装すれば良いかを、業者選びも含めて提案できるかが不動産業者の力の見せ所だと思います。

エスクロー取材協力
FIDELITY NATIONAL TITLE & ESCROW OF HAWAII
エスクロー・オフィサー/副社長補佐
日本語課チームリーダー 澤いづみさん

司法書士、銀行、弁護士等の役割をし、公正な取引が行うためのエスクロー。ハワイにおける日英両語堪能のエスクロー・オフィサーの数少ないひとりが澤いづみさん。パイオニアでもある。2000年ハワイ州に移住。日本人初のエスクローオフィサーとして、日本人へのエスクローシステムの理解浸透、外国人取引の円滑化に取り組んでいる。
2013/4/16発行 ハワイに住む掲載記事