基礎知識 1・ハワイ不動産の購入の流れ・日本との違いまとめ

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基礎知識 1・ハワイ不動産の購入の流れ・日本との違いまとめ

更新日 2018.09.04

ハワイにコンドミニアムや別荘などの不動産を買うための購入手順をプロセスを追って説明します。不動産エージェント探しや物件探しにどれだけ時間をかけるかはその方次第ですが(記事内のプロセス1~3)、実際にほしい物件が見つかって、実際に「購入のオファー」を入れるところから数えると(4~14のプロセス)、早くて30日、通常45日前後で完了することが多いです。一般的に下記のような流れになります。ハワイのコンドミニアムオーナーになりたい!という夢を持っていて、実際どこから手をつけたらよいのかわからない人という人も多いはず。これを読んで準備をしっかりしておくことが、早く、賢く、安く、ハワイの物件を手に入れる近道になります!



 

ハワイ不動産の購入の流れ・日本との違い

1.不動産会社 &エージェントを選定 


いきなり物件選びから、スタートしてしまいがちですが、その前に!!!ぜひ理解しておくべき、ハワイと日本の不動産売買システムの大きな違いがあります。それが、ハワイのマーケットに出ている売買物件はすべてMLS(マルチプルリスティングシステム)というシステムの上で、一元管理されており、全エージェントが全ての物件を取り扱い可能ということ。日本のように、それぞれの不動産会社がそれぞれの物件を抱えていて、たくさんの不動産会社をハシゴしなければならないということはありません。

つまり、一人の不動産エージェント(リアルターと呼ばれます)を、自分の代理人としてあなたが選ぶ必要があるということです。これは、不動産会社の窓口に問合せをしても、会社から紹介された担当エージェント(リアルター)があなたの担当となります。
なので、会社はいい会社でも、担当のエージェントと相性が悪い、といったことも起こりえます。

大手不動産会社のエージェントも、中小不動産会社のエージェントも、取り扱いできる物件は全て同じ。それゆえに、「どの不動産会社か」もさることながら「どの不動産エージェントに頼むのか」が重要です。分析力や対応力を含めて「信頼できるパートナーかどうか?」という観点で、この人に頼みたい!というエージェントに出会うことが第一歩です。

もしも気にいった物件があっても、そこからエージェント探しをしていては間に合いません。ご自身のエージェントが決まってない方は、まずご自身の考え方や好みを理解してくれる、信頼できる!と思える人に出会うまで、何名かお会いして話をしてみるのが良いと思います。
 

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2.条件を絞る・候補物件を選ぶ

自分のエージェント(リアルター)を決めたら、どんなハワイ不動産が希望か、価格帯、ビュー、エリア、アメニティ、築年数などの諸条件をすり合わせましょう。日本とは異なる不動産形態や不動産用語もたくさんありますので、エージェントに相談しながら、購入までの戦略を立てます。エージェントに任せるのもありですが、ハワイに住むネットで物件検索をして、気になる物件については担当エージェントに「この物件が気になるんだけど」と積極的にお問合せをすることもおすすめです。それによって担当エージェントはあなたの好みをさらに把握でき、運命の物件に出会うゴールが近づきます。

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3.内覧する

一本ストリートが違うだけでもがらりと雰囲気が変わるのがハワイの特徴なので、周辺環境も含めて、物件の内覧は重要です。担当エージェントに見学したい物件を伝え、日時を調整してもらいましょう。そのほか、中古物件は設定された開催日時(主に日曜の午後2-5時開催)であれば、自由に見学できるオープンハウスという制度もあります。日本在住の方の場合、気に行った物件が合ってもすぐにハワイまで内見に来られない方も多いと思います。下記の「4.購入申し込みをする」でご説明しますが、ハワイでは購入オファーを入れても、あとからペナルティなしでキャンセルをするタイミングが何度かあります。もしもすぐ内見できないが、条件にマッチした物件が出てきた場合、どう動くのか?もエージェントさんと決めておきたいところです。

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4.購入申し込みをする

気に入った不動産物件があったら、自分のエージェントを通じて、売り主側のエージェントに購入の意思と購入希望の金額を伝えます(オファーする)。その際「売買契約書(Purchase Contract)」と言われる書類に、希望金額・条件を記入し、手付金(物件金額によりますが$1,000~)を添えて提出することになります。また取引完了までのもろもろのスケジュールや期限もこの売買契約書の中で、最初に設定されます。取引が滞りなく進む場合、この記事内の4.購入申し込みをする~14.名義変更登録をする、までのプロセスが、大体30日~45日以内に完了することが多いです。オファーは日本にいても行えます。(売買契約書のサインを含むほとんどの書類へのサインは、日本にいながらドキュサインなどのオンラインの署名で進めることができます。しかし最終的な名義変更は自筆サインが必要となります。)
最初に払ったの手付金は、合意に至らなければ返金され、合意に至れば、総額から清算されます。このオファー用の契約書は「売買契約書」という名前ではありますが、納得いかないことがあれば期間中にペナルティなしでキャンセルできるタイミングが数回あり、買い手にとっては優しい仕組みと言えます。

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5.値段交渉・売買契約が合意となる(オファー後、通常3日~1週間程度)

買い手から金額や条件面をオファーしても、売り手が納得しなければ、カウンターオファーといって、さらに逆提案がきます。双方に提示を何度かやり取りして交渉します。他に売値以上のオファーを入れてきた買い手がいれば、競り負けることもあります。希望価格は双方が納得するまで何度かやりとりが続きます。合意に至らなければ、このタイミングで、手付金が戻ってきます。

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6.エスクローに口座開設


双方条件面が合意にいたったところで、日本人にとっては耳慣れない「エスクロー会社」という会社が関与してきます。これは、取引開始から支払い完了・移転登記完了までを中立な立場で監視し、実務を担当する第三者信託機関で、今後のさまざまなお金や書類のやり取りは、基本エスクローが取り仕切る形になります。基本条件の合意後、「エスクローをオープン・開設する」という言い方が一般的です。エスクロー費用は取引価格の1〜2%で売買双方が折半する形になります。

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7.各種調査を実施

物件調査・シロアリ・名義・抵当権・動産リストなど不動産売買に必要な調査調査が複数あり、それぞれを双方が合意した期限内に実施、判断する必要があります。物件調査(インスペクション)などはプロの免許を持ったインスペクター(調査会社)を雇って行います。また物件が抵当に入ってないのかといった権利関係の確認なども行います。買うべき物件かを見極める、重要プロセスとなります。

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8.売主の情報開示書や調査状況を承認する 

売主から出てくる情報開示書や、上記のさまざまな調査事項に不備がないか、最終的に確認を行います。情報開示書には、過去に行った修繕や、水漏れなどの履歴等が書かれていますが、何度もオーナーが変わっている場合などは、過去のすべての記録が残っているかどうかは不明であり、あくまで直近のオーナー(売り手)の知っている限りの情報となります。買い手が各種調査を行うのは、最終的に買い手が「この金額で、この調査結果なら、買うことに納得できるか」どうかを、判断するためです。

9.追加手付金を払う

また、これらのプロセスの中で、中間金を払うことが、売買契約書の条件として設定されている場合もあります。(数千ドル~購入価格の10%くらいまで幅があります)
 

10.(ローンの場合)ローンの承認を受ける

ローンで購入する場合には、購入契約書内に「ローンの借り入れ証明を得ることができたら購入します」という内容が盛り込まれています。ローンがおりなかった場合には、買い手はこのタイミングでペナルティなくキャンセルできます。よって売り手としては当然キャッシュで買う人のほうを優先することになります。
物件が具体的に決まっていなくても、自分がいくらまでローンを組めるのかの与信額を銀行のローンオフィサーに確認し、レターをもらっておくことで、ライバルがいる場合、先手を打つことができます。

11.最終物件確認をする

ファイナルウォークスルーといって最終の物件の確認を行います。売り手側の責任において修理するという約束になっていた問題箇所がちゃんと直っているか、撤去すべきものが撤去されているかなど、引き渡しできる状態になっているかどうか、の最終確認です。
 

12.公証手続きを行う

名義変更3日前までに登記書類に署名・公証手続きを行います。ここはオンラインでは出来ないサインです。
日本国内にいて行う場合には、アメリカ大使館で手続きを行う必要があります。日米の時差や祝日の違いなどもあるので、スケジューリングは慎重に。
 

13.諸経費清算、残金の支払い

公証手続きと同じ時期に、買い手は残高を全額エスクロー指定の銀行口座に送金します。調査にかかった諸費用や、エスクローへの手数料、また固定資産税や、家賃収入などもきっちりと日割り計算され、最終的な経費の精算がエスクローによって行わます。基本、買い手は少し多めに払っておいて、最終清算されたあと残金が口座に振り込まれる、という流れです。 

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14.名義変更登録をする

不動産権利譲渡書(DEED)に買い手、売り手の双方のサインが完了し、エスクローの口座内で売買費用のすべてが清算されたら、移転登記が完了し、エスクロー口座が解約され、売買の完了となります。後日、買い手のほうに、不動産権利譲渡書(DEED)が郵送されてきます。



これらの流れが通常45日程度で進めていくのですが、準備すべきことも多く、かなり忙しい日々になります。また売り手が急いでいる場合には、これを3週間で完了させること、などさらにタイトな条件を付けてくることもあります。日本とハワイの時差もありますが、ほとんどのサインはオンラインで可能となり、日本にいながらにして進めることができます。外してはならないいくつかの期限をしっかり確認、前倒しでの準備を。あとはエージェントとエスクローがしっかりガイドしてくれるはずです。

つづいてはハワイ不動産購入の基礎用語について。

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