【バケーションレンタル管理編】2024年ハワイの不動産管理選びのポイント:日本語で依頼できる会社リスト付き どうやって管理すべき?短期バケーションレンタル・ホテルコンドミニアム物件 

更新日 2024.06.19

目次

日本人オーナーに人気の
バケーションレンタル対応の「イリカイホテル」


バケーションレンタル物件や、ホテル・コンドミニアムをハワイに投資や資産として不動産を所有している方、またこれから購入したいと考えている方にむけて、ハワイにおける「バケーションレンタル管理」について詳しく解説していきます。これらのポイントを押さえて管理会社を選ぶことで、安心して所有物件の管理を任せることができます。 とくに英語が苦手なオーナーの場合、管理内容の報告やトラブル対応時のやりとりなどが日本語でできることも重要になります。 後半には日本語でバケーションレンタル管理を委託できる会社の一覧もありますのでぜひ管理会社選びの参考にしてみてください。
 

管理は大変な分、利回りは高い ハワイのバケーションレンタル管理とは

ハワイ不動産の、バケーションレンタル管理について詳しく解説してきます。

そもそも、バケーションレンタルとは

一般的にハワイで「バケーションレンタル」というと一日単位から1月単位の短期間で、ゲストに貸しだす形のレンタルのことです。「ショート・ターム・レンタル」とも呼ばれます。

ハワイで一軒家やコンドミニアムを賃貸に出す際に、その物件が建っている土地のゾーニングが関わってきます。細かくはたくさんありますが、大きく分けると、住宅用の区画(レジデンシャル)か、ホテルなどの区画(リゾート)なのかが大きく違います。

ホテルなどが多いワイキキを中心としたリゾート区画にあるホテルコンドミニアムやコンドミニアムでは、合法的に1日単位でバケーションレンタルができます。レジデンシャルの場合、ホノルル市の法律ではミニマムの賃貸は30日以上となっているので、観光客エリアにある物件だと1ヶ月単位で貸し出し、バケーションレンタルとして運用しているオーナーもいます。

またはレジデンシャルの区画であっても短期貸しがOKという本来の用途外使用資格(NUC=Nonconforming Use Certificates)を持っている物件のみです。このNUCは新規にはもう発行されず、これを持っているオーナーが更新しつづけている限り、1日単位の短期賃貸を継続できる仕組みです。

コンドミニアムのルールでバケレンがNGのところも

ホノルル市の法律では、30日以上からの賃貸ならOKとなっているレジデンシャルゾーニングの物件でも、コンドミニアムの規約で、6ヶ月以上の賃貸しか認めないなど、それ以上に厳しい場合もあります。できるだけ短期での人の出入りをさせず、住民の静かな環境をまもるための規約であり、この場合にはコンドミニアムの規約が優先となります。購入前に「バケーションレンタルが可能な物件かどうか」についてはしっかり確認しましょう。
 

管理費について

「ハワイに住む」が調査したところ、ハワイにおけるバケーションレンタルの管理費は、「室料収入の15~25%」が相場のようです。長期管理に比べて高くなりますが、短期間にゲストが入れ替わり、チェックインからチェックアウト後の数時間で清掃を完了するなど、管理負担は格段に上がるためです。

バケーションレンタルの管理項目

バケーションレンタル管理会社には、不動産売買を行っている会社がバケーションレンタル管理もやっているパターンと、バケーションレンタル管理専業の会社とがあり、立ち位置によってメニューも変わります。基本的なメニューは以下の通りです。

  • ゲストの募集 : 自社サイト、外部のバケーションレンタル広告サイトなどを通してゲストの予約を受け付ける。募集用の写真撮影、ステージングなども管理会社が代行してくれるケースもある。
  • ゲストの問い合わせ対応 : 予約や変更、キャンセルに関する問い合わせ対応、アーリーチェックインやレイトチェックアウト、エキストラベッドなどのリクエストに対応。
  • 部屋の検査、修理、修繕:
    清掃時や定期的なチェックを行い、必要であれば修繕や修理を施す。
  • ゲストチェックイン後の清掃 : 通常バケーションレンタルもホテル同様に朝の10-11時チェックアウト、午後3-4時チェックインとなるため、その間に清掃を完了させる。
  • 滞在中のゲストからのトラブル対応 : インターネットやキッチン家電・シャワーなどの使用トラブルに対応。
  • 宿泊費の回収と月次のレポート : どのサイトから、いくらで、誰の宿泊予約があったのかなどの詳細レポートをオーナーに提出。この宿泊費が、管理会社への手数料の算出基準となる。 
  • コンドミニアムの管理費や保険・固定資産税などの手続き代行 : オーナーに代行してこれらの定期的な契約や更新系の作業をやってくれる会社もある。
清掃時の備品などのチェックで
常にゲストの高評価をキープする​​​​​​

日本人オーナーがバケレン管理会社選びの際に気をつけることとポイント

1、「集客力」がある会社か?

ハワイのバケーションレンタルを利用するゲストは世界中から訪れます。またバケーションレンタルマッチングサイト(広告サイト)もVRBOやBooking.com、hotels.com、AirBnB、また旅行代理店のサイトなど数多く存在しています。

外部サイトに頼らず、自社サイトに集客力がある管理会社、リピーター客が付いている管理会社は外部サイトへの手数料が2重に発生しないため効率が良いと言えます。

同時にフル稼働を目指して、ハワイ観光業の季節トレンドに合わせてさまざまなルートから集客する努力や知見があることも大切です。この「集客力」の有無は管理会社の腕の見せ所です。 

2、ゲストへの対応が早いか?

バケーションレンタルのゲストは、ホテルのように手厚いサービスを期待していなくても、やはりバケーションで訪れているため、部屋に不具合があった場合には「即対応」を求められます。所有しているユニットがあるコンドミニアムのバケーションレンタル管理を数多く手掛けていて、コンドミニアムの事情をよく知っている、またサポートが必要なときにすぐに駆けつけられる距離や体制かどうかなどもバケレン管理会社選びの重要なポイントです。

3、清掃スタッフのクオリティは高いか?

バケーションレンタルの場合、頻繁な清掃が必要となります。この清掃のクオリティが低いと部屋の劣化や次のゲストからのクレームに繋がります。一室をどのくらいの時間をかけてクリーニングしているのか、どういったクリーニング内容なのか、チェック項目なのかも確認しましょう。

4、日本語で連絡が取りやすいか?

管理会社経由で、備品の買い替えや修理の実施、またゲストトラブルなどの連絡が来ることがあります。こういった場合、メール、電話、LINEなど、ご自身が使いやすい手段に対応してくれるかどうかを確認しましょう。

 

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